Kurz & knapp: Das Wichtigste zur WEG
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – und das kann manchmal kompliziert sein. Als Immobilienmakler wissen wir: Wer die Regeln, Rechte und Pflichten kennt, vermeidet teure Fehler und lebt entspannt in seinem Zuhause. Wir zeigen Ihnen, wie die Verwaltung funktioniert, worauf Sie bei Hausgeld und Rücklagen achten müssen und wie Sie Ihre Eigentümerversammlung souverän meistern.
1: Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht automatisch, sobald ein Haus oder eine Wohnung aufgeteilt und die erste Einheit verkauft wird. Die WEG ist eine eigenständige Gemeinschaft, die eigene Verträge abschließen, vor Gericht klagen und Entscheidungen treffen kann. Diese Aufgaben übernimmt sie über Organe wie die Eigentümerversammlung oder den Verwalter.
Das WEGs-Gesetz: Die Basis für Ihr Eigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Zusammenleben und die Verwaltung von Eigentumswohnungen. Die Reform von 2020 hat das Gesetz modernisiert, damit Entscheidungen einfacher getroffen werden können und die Rechte der einzelnen Eigentümer gestärkt werden.
Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Arten von Eigentum:
- Sondereigentum: Das sind die Räume Ihrer Wohnung, die Sie ganz nach Ihren Wünschen nutzen und gestalten können, zum Beispiel Wände streichen oder den Boden verlegen.
- Gemeinschaftseigentum: Dazu gehören alle Teile des Hauses und Grundstücks, die für die Sicherheit und den Bestand wichtig sind, wie Dach, Treppenhaus, Fenster oder Garten. Über diese Dinge entscheidet die WEG gemeinsam.
Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der WEG
Die Teilungserklärung ist der Startpunkt jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In diesem notariell beglaubigten Dokument wird das Grundstück in Ihre eigene Wohnung (Sondereigentum) und alles gemeinsam Genutzte (Gemeinschaftseigentum) aufgeteilt.
Eng damit verbunden ist die Gemeinschaftsordnung – quasi die „Spielregeln“ oder Verfassung der WEG. Sie legt fest, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat, und kann sogar von den gesetzlichen Vorgaben abweichen, zum Beispiel bei Kosten oder der Nutzung gemeinsamer Flächen.
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, lohnt sich ein genauer Blick in diese Dokumente. So wissen Sie genau, wie die Gemeinschaft funktioniert und welche Regeln für Sie gelten.
2: Wer trifft die Entscheidungen? Die Organe der WEG im Überblick
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entscheidet und handelt nicht als einzelne Person, sondern über bestimmte Gremien, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) festgelegt sind.
Die Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ jeder WEG. Hier treffen sich alle Eigentümer, um über das Gemeinschaftseigentum zu sprechen und wichtige Beschlüsse zu fassen.
- Was wird entschieden? Die Eigentümerversammlung legt zum Beispiel den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, größere Sanierungsmaßnahmen, die Bestellung der WEG-Verwaltung und die Hausordnung fest.
- Wie läuft sie ab? Mindestens einmal im Jahr muss eine Versammlung stattfinden. Alle gefassten Beschlüsse werden schriftlich protokolliert und sind für jeden Eigentümer verbindlich.
Warum Sie zur Eigentümerversammlung gehen sollten?
In einer Eigentümerversammlung werden wichtige Entscheidungen für Ihr Gebäude getroffen – von einer neuen Hausordnung bis zu Sanierungen. Jeder Eigentümer darf teilnehmen, Anträge stellen und abstimmen. Die gefassten Beschlüsse sind rechtlich verbindlich für alle, auch wenn man dagegen gestimmt hat. Es ist im eigenen Interesse, möglichst immer dabei zu sein, denn hier fallen oft weitreichende Entscheidungen, und Sie behalten den Überblick über Kosten und Verwaltung.
Was passiert, wenn Sie nicht dabei sind?
Wer fehlt, verzichtet auf sein Mitspracherecht. Bleiben Sie fern und schicken keinen Stellvertreter mit Vollmacht, haben die anderen das Sagen. Ihre Stimme fehlt dann in der Abstimmung – und Sie müssen den Beschluss am Ende trotzdem umsetzen. Beispiel: In einer Versammlung werden neue Ruhezeiten beschlossen oder das Dach saniert. Sie waren nicht dabei? Die Beschlüsse gelten trotzdem für Sie. Sie müssen mitzahlen und sich an die Regeln halten, ohne mitabgestimmt zu haben.
Die WEG Verwaltung
Die WEG-Verwaltung übernimmt alle laufenden Aufgaben der Eigentümergemeinschaft und sorgt dafür, dass Beschlüsse umgesetzt werden. Seit der Reform 2020 hat sie dabei mehr Entscheidungsbefugnisse erhalten, was die Verwaltung deutlich effizienter macht.
Die Aufgaben lassen sich grob in vier Hauptbereiche einteilen:
So sorgt die Verwaltung dafür, dass Beschlüsse nicht nur auf dem Papier stehen, sondern in der Praxis wirken – und Ihre Immobilie rundum gut betreut ist.
3: Die Finanzen der WEG: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage verstehen
Damit Ihre Immobilie ihren Wert behält, ist eine stabile Finanzlage der WEG entscheidend. Wichtig sind dabei vor allem das Hausgeld für den laufenden Betrieb und die Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Sanierungen.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den jeder Eigentümer an die WEG zahlt. Damit werden alle laufenden Kosten für das gemeinsame Eigentum gedeckt, zum Beispiel Reinigung, Gartenpflege, Heizung oder Versicherungen.
Was ist im Hausgeld enthalten?
Das Hausgeld deckt alle laufenden Kosten, die für das gemeinschaftliche Eigentum anfallen. Typischerweise gehören dazu:
- Heizung und Warmwasser – Ihre Verbrauchskosten
- Betriebskosten – zum Beispiel Wasser, Abwasser, Müllabfuhr oder Grundsteuer
- Verwaltungskosten – das Honorar für die WEG-Verwaltung
- Instandhaltung und Reparaturen – Zuführung zur Rücklage für Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
Ist das Hausgeld umlagefähig?
Ein Teil des Hausgeldes ist umlagefähig, das heißt, Sie können diese Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Dazu gehören zum Beispiel Heizkosten oder Wasser- und Müllgebühren. Andere Bestandteile, wie die Verwaltungskosten oder die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, sind dagegen nicht umlagefähig und müssen vom Eigentümer selbst getragen werden.
Die Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage (seit der WEG-Reform 2020 offiziell Erhaltungsrücklage) ist das gesparte Geld der Eigentümergemeinschaft. Es wird nur für größere Reparaturen oder Renovierungen am gemeinsamen Eigentum verwendet – zum Beispiel für ein neues Dach oder eine neue Heizung. Eine ausreichend gefüllte Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben und zeigt, dass die WEG finanziell gut aufgestellt ist.
Warum die Instandhaltungsrücklage so wichtig ist
Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft für größere Reparaturen am Gebäude – zum Beispiel ein neues Dach, die Heizung oder Fassadenarbeiten. Wenn die Rücklage zu klein ist, muss die WEG für solche Arbeiten oft eine Sonderumlage beschließen. Das kann für einzelne Eigentümer schnell teuer und überraschend werden.
Die Höhe der Rücklage wird im Wirtschaftsplan festgelegt und richtet sich nach Alter, Zustand und Größe des Gebäudes. Eine gängige Orientierung für Neubauten liegt bei etwa 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Eine vorausschauende Verwaltung sorgt dafür, dass regelmäßig genug angespart wird, damit unerwartete Kosten nicht zu einem Problem werden.
3 Tipps für ein entspanntes Miteinander in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Wer seine Rechte und Pflichten in der WEG kennt, schützt sich vor teuren Überraschungen und Konflikten. Mit diesen Tipps legen Sie die Basis für ein harmonisches Zusammenleben:
- 1. Aktiv werden: Nehmen Sie an der Eigentümerversammlung teil. Nur so können Sie mitbestimmen, welche Entscheidungen getroffen werden. Beispiel: Wird über eine Dachsanierung abgestimmt, können Sie direkt mitdiskutieren, statt später eine hohe Sonderumlage zu zahlen, ohne mitbestimmt zu haben.
- 2. Für Transparenz sorgen: Prüfen Sie regelmäßig den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. So wissen Sie genau, wofür Ihr Hausgeld verwendet wird und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist – und erkennen frühzeitig, ob größere Reparaturen bevorstehen.
- 3. Wissen ist Schutz: Machen Sie sich mit den Grundlagen des WEG-Gesetzes und der Teilungserklärung vertraut. Wer die Regeln kennt, kann besser einschätzen, welche Entscheidungen fair sind und wie die Gemeinschaft funktioniert.
Mit einer aktiven Beteiligung vermeiden Sie nicht nur Überraschungen wie plötzlich hohe Sonderumlagen für eine Dachsanierung, sondern Sie können bei Entscheidungen mitreden und dafür sorgen, dass Ihre WEG reibungslos läuft.
