Das Wichtigste in Kürze
Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist für viele ein großer Lebenstraum und dieser ist absolut erreichbar, wenn man gut vorbereitet ist. Neben dem Kaufpreis fallen jedoch weitere Kosten an, die leicht übersehen werden: die Kaufnebenkosten. Sie können sich schnell auf mehrere Zehntausend Euro summieren. Wer sie kennt und richtig einplant, sorgt dafür, dass die Finanzierung stabil und entspannt tragbar bleibt.
Als Ihr Immobilienmakler in Berlin stehen wir an Ihrer Seite und führen Sie Schritt für Schritt durch diesen „Kosten-Dschungel“. Wir erklären verständlich, wie sich Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer zusammensetzen und wie Sie diese realistisch berechnen. So wird aus Unsicherheit Klarheit – und Sie können Ihren Immobilienkauf sicher und vorausschauend planen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Sie sind verbindlich und müssen aus Ihrem Eigenkapital gedeckt werden, da Banken diese Kosten in Berlin grundsätzlich nicht mitfinanzieren. Für ein Haus oder eine Wohnung sollten Sie insgesamt mit rund 11,5 % bis 12,5 % des Kaufpreises rechnen. Dieser Betrag setzt sich aus drei festen Komponenten zusammen: der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Gerichtskosten sowie der Maklerprovision. Mit diesem Wissen können Sie Ihre Finanzierung von Anfang an sicher planen und Überraschungen vermeiden.
Kaufnebenkosten im Überblick
Grunderwerbsteuer in Berlin: Der größte Kostenfaktor im Detail
Die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt 6,0 % und ist damit der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird auf den notariell beurkundeten Kaufpreis Ihrer Immobilie erhoben. Da es sich um eine Ländersteuer handelt, variiert der Satz in den verschiedenen Bundesländern.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer ist ein wichtiger Punkt für Ihre Finanzplanung. Sie müssen sie nicht sofort nach der Vertragsunterzeichnung bezahlen. Stattdessen läuft es so:
- Weiterleitung durch den Notar: Der Notar übermittelt den beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt.
- Prüfung durch das Finanzamt: Das Amt prüft den Vorgang und stellt Ihnen als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zu.
- Zahlungsfrist: In der Regel müssen Sie die Steuer innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids überweisen.
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist zwingend erforderlich, damit das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel eintragen kann. Ohne sie können Sie rechtlich nicht als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen werden.
Sonderfall: Grunderwerbsteuer bei Schenkung
Die Grunderwerbsteuer bei Schenkung gilt für Fälle, in denen Immobilien unentgeltlich übertragen werden, zum Beispiel von Eltern an ihre Kinder. Statt der Grunderwerbsteuer wird in diesen Fällen die Schenkungsteuer erhoben, also die Steuer für die unentgeltliche Übertragung von Vermögen.
- Steuerbefreiung: Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen oder erben, müssen Sie in Deutschland keine Grunderwerbsteuer zahlen. Das ist gesetzlich geregelt (§ 3 Nr. 2 GrEStG) und gilt immer dann, wenn das Eigentum unentgeltlich übertragen wird – zum Beispiel von Eltern an Kinder.
- Freibeträge: Allerdings kann in solchen Fällen die Schenkungsteuer relevant werden. Glücklicherweise gibt es dafür hohe Freibeträge: Zwischen Eltern und Kindern liegt dieser bei 400.000 Euro alle zehn Jahre. Das bedeutet, dass in den meisten Fällen auch keine Schenkungsteuer fällig wird.
Notar- und Gerichtskosten: Die unverzichtbare Absicherung
Die Notarkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Der Notar übernimmt dabei eine neutrale Rolle: Er sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich korrekt abgewickelt wird, überprüft die Formalitäten, beurkundet den Kaufvertrag und stellt sicher, dass der Eigentümerwechsel ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wird. So sind Sie auf der sicheren Seite und der Kauf wird zuverlässig abgeschlossen.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in Berlin kaufen, fallen neben dem Kaufpreis auch Kosten für Notar und Grundbuchamt an. Diese Kosten sind gesetzlich vorgeschrieben und dienen dazu, dass Ihr Kauf rechtlich sicher und korrekt abgewickelt wird. Insgesamt sollten Sie in Berlin für diesen Bereich etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises einplanen.
Notarkosten (ca. 1,0 % bis 1,5 %)
Die Notarkosten decken alle Leistungen ab, die für den Kaufvertrag und die rechtliche Absicherung notwendig sind. Dazu gehören unter anderem:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag rechtsgültig ist und alle wichtigen Punkte korrekt geregelt sind.
- Auflassungsvormerkung: Dies ist ein rechtlicher Schutz für Käufer. Sie sorgt dafür, dass die Immobilie nicht zwischendurch an jemand anderen verkauft werden kann.
- Einholung von Löschungsbewilligungen: Falls noch Belastungen oder Rechte auf der Immobilie liegen, kümmert sich der Notar darum, dass diese ordnungsgemäß gelöscht werden.
Grundbuchkosten (ca. 0,5 %)
Die Grundbuchkosten fallen für alles an, was mit der Eintragung Ihrer neuen Eigentümerrechte zusammenhängt:
- Eintragung als Eigentümer: Damit stehen Sie rechtlich als neuer Eigentümer der Immobilie fest.
- Eintragung der Grundschuld: Die Bank bekommt so die notwendige Sicherheit, falls sie den Kauf finanziert.
Kann man Notarkosten von der Steuer absetzen?
Ob Notarkosten steuerlich absetzbar sind, hängt davon ab, wofür Sie die Immobilie kaufen:
- Selbstgenutzte Immobilie: Wenn Sie die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen möchten, zählen die Notarkosten zu den privaten Anschaffungskosten. Das heißt: Sie können diese Kosten nicht von der Steuer absetzen.
- Vermietete Immobilie: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, zählen die Notarkosten zu den Anschaffungskosten der Wohnung oder des Hauses. Das heißt: Sie können die Ausgaben nicht sofort komplett von der Steuer abziehen. Stattdessen verteilt sich der Betrag auf die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie – das nennt man Abschreibung. Praktisch bedeutet das: Jedes Jahr können Sie einen kleinen Teil der Notarkosten steuerlich geltend machen. Bei Wohnimmobilien wird dafür üblicherweise ein Zeitraum von rund 50 Jahren angesetzt. Auf diese Weise lassen sich die Notarkosten Schritt für Schritt von der Steuer absetzen, auch wenn die Gesamtsumme auf den ersten Blick hoch wirkt.
Maklerprovision in Berlin: Wer zahlt was?
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Vergütung für die professionelle Unterstützung beim Immobilienkauf. In Berlin wurde die Regelung in den letzten Jahren angepasst, sodass Käufer heute oft nur noch einen Teil der Provision tragen.
Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer?
Seit Dezember 2020 gibt es klare gesetzliche Regeln, wie die Maklerprovision bei Immobilienkäufen verteilt wird – das schafft Transparenz und Fairness:
- Geteilte Kosten: Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.
- Begrenzte Käuferprovision: In Berlin liegt die Gesamtprovision häufig bei 7,14 % inklusive 19 % MwSt. Für den Käufer bedeutet das: maximal 3,57 % des Kaufpreises.
- Sichere Zahlung: Der Käufer muss seinen Anteil erst begleichen, nachdem nachgewiesen ist, dass der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.
Für Sie als Käufer bedeutet diese Regelung: weniger finanzielle Belastung und gleichzeitig die Sicherheit, von einem erfahrenen Makler unterstützt zu werden – von der passenden Objektauswahl bis zur rechtssicheren Vertragsabwicklung.
Kalkulationsbeispiel: Kaufnebenkosten in Berlin
Damit Sie Ihre Immobilienfinanzierung realistisch planen können, zeigen wir Ihnen, wie Sie die Kaufnebenkosten in Berlin berechnen können.
Kalkulationsbeispiel in Berlin
Was bedeutet das für Sie?
Die Kaufnebenkosten von 55.350 € kommen zusätzlich zum Kaufpreis von 500.000 € hinzu. Sie sollten also insgesamt rund 555.350 € einplanen.
Abschließende Tipps für Immobilienkäufer
Kaufnebenkosten gehören einfach dazu, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen – aber mit der richtigen Planung werden sie kein Stolperstein, sondern Teil eines soliden Finanzplans.
Ihr Mini-Guide zu Kaufnebenkosten – einfach und verständlich:
- Alles von Anfang an einplanen: Kaufnebenkosten gehören dazu. Rechnen Sie sie von Beginn an in Ihr Budget ein, damit Sie später keine bösen Überraschungen erleben.
- Eigenkapital einsetzen: Idealerweise zahlen Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln. Das macht Sie für die Bank attraktiver und kann bessere Zinsen sichern.
- Auf professionelle Hilfe setzen: Ein erfahrener Makler begleitet Sie Schritt für Schritt: passende Objekte finden, Besichtigungen planen, Verträge rechtssicher abschließen. So läuft Ihr Kauf reibungslos.
- Ruhe bewahren und den Überblick behalten: Mit guter Planung wissen Sie jederzeit, was auf Sie zukommt. Das gibt Sicherheit und macht den Immobilienkauf stressfreier.
Von Anfang an gut informiert sein: Wenn Sie alle Kosten und Abläufe kennen, können Sie Ihre Entscheidung bewusst treffen – das stärkt Ihr Vertrauen und sorgt dafür, dass der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird.
Unser coming home Sales Team unterstützt Sie persönlich dabei, genau die Wunschimmobilie in Berlin zu finden, die zu Ihnen passt. Melden Sie sich jederzeit – wir begleiten Sie zuverlässig von der ersten Idee bis zum Einzug.
